上海市实施个人抵押住房综合保险新方案

“上海个人抵押住房综合保险”新方案日前已正式施行。这一住房贷款保险新方案在保证责任、保费计算、保险期限和理赔方式等方面有重大改进,以保障购房人的利益。这意味着房贷保险从此前只顾降低银行贷款风险,正向保障银行与买房人双方利益转变。
与1992年开始实施的原个人抵押住房保险相比,新方案主要做了4个方面改进,最为重要的是扩展了保险公司对购房人也就是被保险人的保证责任。此前,在房贷保险合同中,收益人是贷款银行而不是花钱投保的购房人。一旦购房人不能按约还款,既有可能丧失所购房屋的所有权,又不能得到保险公司的赔偿。“那其实保的是银行的险,对于购房人来说则是险而不保。”上海弘安律师事务所房地产律师程蔚骅对此评价道；而银行基于放贷款项获得的高额利息收益,已冲抵了可能因购房人无力还款的风险。
鉴于购房人实际上并不能选择,住房贷款保险事实上是强行性的,“因而从权利义务对等原则来看,这样的保险合同实际上是一项有失公允的交易。”就在新方案出台前夕,上海市的一位购房人即因此向普陀区法院状告某保险公司。新方案对此作出改进：被保险人在保险期间因意外伤害事故致死、致残而全部或部分丧失还贷能力,保险公司将全部或部分承担贷款余额的偿还责任。这意味着购房人作为被保险人首次真正受益。
在保费计算上,原保险合同虽名义上规定保费“按年收取,每年结算”,但实际上却一次性收取10几年甚至几十年的保费。保险公司借此占有了购房人几十年的利息。“那其实是不当得利,”申房律师事务所的孙洪林主任说。新方案对此作了平衡,虽然还是一次性收取,但在不增加保费的情况下,加大了保险公司的还贷保证保险责任。一家保险公司的产险负责人龚先生承认,这点改进还很有限。
此外,新方案考虑了购房人已付首期款,投保金额也由以往按整个房价计算改为按贷款余额计算。在保险期限上,新方案改变了以往保费自贷款之日前交付而保险责任竟从滞后多时的交房之日起承担的不合理性,保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款之日24时止。也就说,保险期限比以前增长了。在理赔方式上,新方案改变了此前基于不足额保险的按比例赔付,采取对购房人有利的在借款额范围内按实际损失全额赔偿的办法。