当前中国房产业综合风险与规避风险政策建议

近来一系列国际国内情况,特别是美国退出量化宽松政策的综合影响和国内一系列改革逐步逼近,使我国房地产业目前处境更加复杂,综合风险进一步增大,对政策如何规避风险提出了更高的要求。本文就此进行一些前瞻性探讨。
一、当前中国房地产业综合风险的主要方面1、宏观经济放缓的综合风险。2013年的一系列经济数据显示,我国宏观经济出现了放缓的压力。美国退出量化宽松政策,已经加剧了新兴经济体的经济明显下滑,中国经济将因此受到直接和间接的影响。吴敬琏先生最近对此提出了警告：中国经济今年会非常困难！房地产业基本面对宏观经济基本面具有贡献性,而宏观经济基本面却对房地产业基本面具有严重的依赖性,如果宏观经济严重下行,同时采取过度抑制性的房地产政策,会同时加剧宏观经济下行和房地产业崩盘风险,导致硬着陆。2、财政货币政策两难处境的综合风险。宏观经济放缓压力,货币财政政策的两难处境更加严重。如果继续实施相对稳健或适当偏紧的货币财政政策,宏观经济下滑趋势将难以避免,甚至很可能由于外部因素而加剧。如果重新采用2009年那样的刺激政策,一则可能导致新一轮房地产热和相关问题,一则可能直接导致严重通胀。尤其是后者,经济社会压力显然会更猛烈。近年来这方面的国际教训不少。3、各地房地产市场行情进一步分化的综合风险。北京、上海等传统一线城市,供不应求问题仍未得到有效缓解,甚至压力还在加大,与此同时土地价格、建筑成本继续攀升。三四线城市和一些大城市的新区,区域性供过于求、大量空置问题继续存在,空城案例进一步增加。楼市行情进一步分化,政策的综合性风险加大,政策研制和抉择的难度也随之加大。4、城镇化政策综合风险。城镇化政策对房地产业的发展方向和热度,具有重要影响力。在地区性差异分化拉大的背景下,城镇化政策的综合性风险相应加大。如果大城市继续膨胀,城市病将进一步加剧,房价会进一步攀升。如果停止城市化政策,将导致各类城市的房地产问题、土地财政依赖问题恶性爆发,导致严重外的硬着陆。5、地方债务压力加大和土地供应力度两难的综合风险。国际国内宏观经济景气下行,势必加剧已经相当严重的地方债务压力,土地财政依赖加大。这种情况下,供地政策如果失之过宽,会加剧土地指标问题,并且影响未来土地供应和可持续发展。如果失之过严,则会导致激烈竞标,地王增多,房价上扬。6、房地产税特别是房产税推与不推的综合风险。当前情况下,折腾已久的房产税,推与不推都存在综合风险。继续暂缓,房地产税制不合理、土地财政问题等很多相关矛盾得不到有力解决；政策面早已列入政策规划、并且公开宣传已久的改革迟迟无法实行,难以向社会交代,相关矛盾会进一步加剧。如果大举推行,力度偏轻,会像重庆、上海试点那样有名无实,徒增折腾；重则可能出现恐慌性抛售,严重冲击楼市,导致硬着陆,严重影响地方财政收入。甚至出现严重的法理争执和抗税问题,激化经济社会矛盾。7、土地房屋统一登记体制机制改革的综合风险。国务院决定实行房地产权属统一登记,无疑是正确的,因为房地产权属本身就很难分家,实际执行结果问题不少,统一登记是标本兼治的长效机制。但房屋权属登记是一个历史积淀很深、专业性很强的工作,当前复杂形势下,新成立一个机构,将现在大体运行正常的体制机制推倒重来,另起炉灶,显然是不合适的,会制造大量新问题、新矛盾,严重影响现有问题的妥善解决。8、市场失灵与行政失灵同时恶化的综合风险。
在上述一系列综合风险情况下,如果政府不作为,或者干预过度,现有的市场失灵和政策失灵问题可能同时恶化,相关一系列风险将加剧,甚至激化。比如,反对市场化改革和反对行政干预的呼声和行为,都可能更趋激烈,矛盾更加尖锐,政策抉择也更容易差之毫厘谬以千里,甚至一失足成千古恨。