以房养老不值得提倡，以房养老介绍

近日，全国政协委员提出的以房养老应对人口老龄化挑战提案成为焦点。坦率地说，以房养老是居民用住房抵押贷款进行养老融资，本质上是一种通过住房反按揭为居民即期消费提供贴现的金融安排。

我们认为，以房养老虽有助于为人口老龄化提供养老融资，但把以房养老作为应对人口老龄化挑战则不值得提倡，因为以房养老作为应对人口老龄化的政策性安排混淆了公私职能边界。具体而言，当前社保体系面临公共资金缺口，而以房养老中的房子属于私产，因此即便居民有用房产抵押提高老年生活质量的需求，也只是个体行为，不能也不可能作为缓解公共社保体系的资金缺口问题。毕竟，虽然居民以房养老的融资方式可以为政府适度降低退休金基础提供变相空间，如政府可提供较低的退休金而不至于使居民老年生活质量显著下降。

但一旦以房养老作为政策引导会导致现有在职员工的逆向选择社保体系发放的退休金无法保障居民退休后过体面生活，而不得不以房养老，就会反向激励在职员工不愿加入或退出现有社保体系，从而加剧社保体系的资金缺口。以居民私产的住房进行反按揭融资养老，恰是在变相鼓励居民自备资源养老。

与此同时，当前牵制以房养老交易的障碍并非仅是房屋70年产权之制度硬伤，而是以房养老使房屋产权由清晰转向混沌，并由此衍生出的复杂风险和交易费用。毫无疑问，通过反按揭对住房资产贴现为养老筹资，意味着住房一经抵押融资，住房就很难分清是银行财产还是居民财产，即只要在反按揭存续期，居民和银行都对住房拥有受限制的剩余索取权和资产处置权，而产权由清晰变得模糊不仅增加房产交易成本，而且使房产陷入公地悲剧陷阱。

不仅如此，由于银行和居民对反按揭贷款额度和月贴现标准等的风险定价，是建立在对数十年的预期年化利率、房租和房价等进行判断的复杂交易模型基础上，且此类复杂的风险结构使反按揭交易相比直接出售以房养老面临更高的交易成本。因此，反按揭交易相对于出售交易的复杂交易风险和高成本，无疑使其很难在市场交易竞争中赢得市场生存空间。殊不知，能通过弃繁就简的出售式交易中既能为养老融资，又能更方便控制风险，没有人愿意参与交易成本高、而风险不确定的复杂交易。

当前中国社保体系的根本问题在于，本应政府提供的类似于美国社会保障计划的基础性公共社保体系，却混杂在了目前的居民与企业共同缴纳的社保体系中，既导致社保体系公私界限不明，又导致社保体系覆盖度不够。而美国政府提供的社会保障计划则是全覆盖的，只要居民参加工作就需缴纳工资总额2％左右的社保税（雇主不需要缴纳），且哪怕只缴纳1年（满15年后不再缴纳社保税）的社保税后就退休，居民都可享受到政府提供的基础性社会保障金。同时，诸如目前媒体热议的美国401K则类似于中国的社保和企业年金，是基于雇主和雇员自愿加入的带有政策优惠的商业化养老储蓄体系。

由此可见，以房养老只能属于个体自愿之市场行为，而要缓解当前社保支出困境，首先需构建全民性基础社会保障计划，满足居民退休后最低生活需求；然后把现有职工与单位缴纳的社保金商业化，变身为类似美国401K的养老储蓄体系，实行个人账户积累制。其次，通过转让国有资产以填补因过去国有企业等本应给职工拨付而事实上未拨付的养老金历史欠费问题，做实在职员工的养老金账户。