公积金年冲还贷未必划算按需选择冲还贷方式

公积金“年冲”能直抵贷款已支付保费，这一点对很多购房者来说很有吸引力，但是大家有没有想过，公积金“年冲还贷”未必划算!

“终于搞定房子了。”经历了多番房东跳价，上海的许女士终于在房产新政出台前买下了新房。不过，在公积金冲还贷的问题上，她与先生的想法有些分歧。“我比较偏向细水长流，想用公积金月冲的方式来还贷，而我先生则是考虑到尽可能减轻还贷压力，想用年冲来节省利息。到底哪种方式比较好呢?”

“月冲”可缓解月供压力

我们知道，公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，其最大的用途就是冲还贷款，以减轻购房者还贷压力。不过，在“月冲”、“年冲”这两种常见的冲还贷方式上，很多购房者有所纠结。事实上，两者也的确各有优势，如何选择，关键还要看房贷者本身现金流等情况。

所谓“月冲”，就是银行逐月在公积金账户上把资金支取出来，用来支付住房贷款的本息。对绝大多数购房者来说，其能够申请到的最大公积金贷款额通常不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的缴存数一般也小于月还款额，因此，常常要用“公积金+商业贷款”的组合方式申请房贷，并用“月冲”来减轻还款压力。

比如许女士和先生的公积金贷款额有100万元，另外商业贷款有150万元，而两人公积金账户每月的进账金额为3500元，那么这部分资金将首先用于冲抵公积金贷款的每月本息，如有富余部分，再用来冲抵商业贷款部分。

如此一来，他们每月的还款金额就能减少3500元，这笔增加的现金流能实实在在用来贴补家用，而这想必也是许女士的初衷。

“年冲”能省利息

再来看看先生的年冲计划。

所谓的“年冲”，就是用公积金账户中的余额来一次性抵扣贷款已支付保费。根据规定，“年冲”资金将优先偿还公积金贷款已支付保费。

“年冲”的好处在于，你可以一下子大大降低公积金贷款的剩余额度，来节省公积金贷款利息，这一点想必是很多人所看重的。

不过，需要考虑到的是，公积金贷款的成本相比商业贷款来说是更低的，而多数人公积金“年冲”，并不能大幅减轻商业贷款的压力。加上当前公积金贷款利率较低(5年以上公积金贷款利率3.25%，5年以上商业贷款利率4.9%)，可以说是市面上成本最低的借款方式，因此，一旦你优先偿还了公积金贷款已支付保费，可就再也找不到这样的低息贷款了。

手续方面，如果原本签订的是“月冲”协议，想要更换为“年冲”，需要原协议满一年，向有关部门提交申请即可。

按需选择冲还贷方式

实际上，在我们购房时，对于每月的还款金额已经有一个预估和衡量，通常情况下，不至于到负担不起或是非常吃力的地步。因此，一般建议大家采用“月冲”的方式来冲抵贷款，这样既享受了低息贷款，同时每月的还款压力也能有所减轻，工资收入可以更好地为家庭生活服务。

等到现金积蓄比较充裕时，也可以选择提前还贷，来优先偿还商贷已支付保费。

当然，如果遇上退休或是收入突然降低等情况，也可以考虑公积金年冲，这样随着已支付保费的一次性冲抵，月供负担也将大幅减少。