养老产业市场将创造出新一轮的创新及变革

根据人均GDP增长的初步测算可以判断,我国即将进入养老地产的快速发展期,需求与供给均会有大幅增长;养老产业市场将创造出新一轮的创新及变革。
随着市场经济的发展,企业改革的深化,城乡富余劳动力的增多,年轻人出行多,在家少,照料老人的机会大大减少。另外,空巢家庭的逐渐增多,进一步弱化了家庭的养老功能。这一客观现实迫切要求社会增强老年人的服务功能。根据前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》显示,尽管我国遭遇了“未富先老”的尴尬局面,但是进入老龄化社会甚至老龄社会后,养老产业也将会带来长期的投资机会,甚至可能蕴藏的是百万亿级的消费潜力。国内市场上涌现出大批养老地产项目,然而从已实施的项目来看,或多或少存在一些规划设计类问题,还有一些项目引入了很多养老设施,但实际这些设施的使用率很低。更多的养老地产项目仅配置了一些基本医疗护理设施,养老社区功能并不完善。
养老地产空间很大,但面临的问题也很多。首先是土地,政府虽有养老产业专门的划拨土地,但收费有限制;其次是服务。目前75%的中国老年人口拥有住房,但现有住房是按照年轻型社会的需求建造的,缺乏适老性设计。比如很多六层高的楼房,没有配备电梯,对于老龄人口来说,居住十分不便。通过开发适宜的金融工具,进行以房养老、租赁、互换,可以很好地发挥房产的养老功能。我国作为世界上老龄人口最多的国家,但目前养老产业还处于初级阶段,从时间上划分2014年算是养老产业元年,发达国家在老龄化社会问题的处理已经较为成熟,其中法国众多养老龙头企业在看到我国如此宏大的市场时,纷纷来华布局,希望通过自己多样的养老模式打开这一片“蓝海”。
除却土地、服务,盈利也成为养老地产或养老机构要面对的最大问题。蔡建林指出,从房企角度看,持有型养老服务产业投资大、回收期长,在运营层面也比商业、工业等持有型物业的运营要求更为细致,人员投入也大。而从供应角度来看,目前市场上养老机构的现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后,缺乏现代化的管理方式;服务及费用参差不齐,且由于长期护理经验不足,导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。养老地产是集餐饮、娱乐、养生、保健于一体,将住宅、服务、医疗、旅游、度假、教育等产品全方位结合起来,其核心并非住宅产品(老年公寓),而是完善的配套和增值服务。但是目前大多养老地产产品层次较低,主要以住房建设为主,少量配套设施为辅,产业链整合度较低,缺乏全过程的开发理念,没有满足老年专项市场的个性化需求。